부동산 투자 신탁 (REITs)은 투자자가 부동산의 사업운영에 주식 투자로 참여를 하게 되는데요 오늘은 REIT를 통해 소득 투자자가 포트폴리오 수익을 창출하기 위한 대안 전략으로 인기가 상승 중으로 부동산 투자 부작용 중 하나로 부동산 산업의 한 하위 부문에만 초점을 맞춘 특화된 REIT의 출현이 있기는 하지만 투자 수익률이 높을 경우는 이야기가 달라지게 됩니다.
Dream Office REIT (DRETF)는 캐나다 시장에서 규모가 가장 큰 순수한 오피스 REIT로 사무실 관련 자산투자 부분에서 지배적인 위치를 차지하고 있습니다. 드림 오피스 주식은 현재 4.2 % 의 높은 월배당 수익률로 인기가 있습니다.
Dream Office REIT (드림 오피스) 시가 총액 및 사업운영 현황
Dream Office REIT는 캐나다 최대 규모의 순수 플레이 오피스 REIT로 시가 총액은 현재 시장 가격으로 약 9억 7천만 달러 규모로 예상이 됩니다. Dream Office는 특히 토론토에 집중이 되어 있으며 포트폴리오의 약 68%가 토론토에 있으며, 14 % 는 몬트리올과 오타와로 구성이 되어 있으며 기타 다른 지역에 분산되어 운영 중에 있습니다.
Dream Office REIT (OTC : DRETF는 Dundee가 관리하는 사무실 중심의 REIT(Dundee Real Estate Asset Management, 약칭 'Dream') 회사로 REIT의 주가는 약 C$ 21로 상승하여 4.7 % 의 배당 수익률을 기록했습니다.
Dream Office REIT는 토론토 시내에서 비교 부동산 NOI의 약 81%를 점유하고 있습니다. 레버리지는 순총 부채 대 순자산의 41.2 %로 보통 수준입니다. 임대료 징수는 2021Q1에 98.1%였습니다. 점유율은 87.2 %로 매우 높지는 않지만 토론토 시내 부동산의 경우 93.9%로 더 높으며 일부 공석은 전략적으로 재개발 및 더 높은 비율로 재 임대를 목표로 하고 있습니다.
Dream Office REIT (드림 오피스) 주가 추세
토론토는 공실률이 낮은 지역으로 사무실 공간에 대해 많은 수요가 있어서 부동산 가격을 높이는 데 도움이 되고 베팅의 이유가 되는 지역입니다.
또한 코로나로 인해 다른 사업군이 영향을 받은 것처럼 오피스 리츠 부분은 부동산 중에서 가장 큰 타격을 받은 영역으로 지금은 회복 중에 있습니다.
토론토는 낮은 (및 감소하는) 공실률을 포함하여 사무실 공간에 대한 매우 강력한 기초를 가지고 있습니다. 이것은 가격을 높이는 데 도움이 되며 Dream이 토론토에 큰 베팅을 한 이유입니다.
드림 오피스는 현재 주당 C$0.83 (연간 주당 C $1)의 월 배당금을 분배하는 리츠인데요 미국 달러로 계산하면 주당 약 $0.81 정도이며 배당 수익률 4.2%로 좋은 편입니다.
Dream은 2017년 이후로 배당을 중단했으며 지불금이 정체는 되어 있지만 관리 가능한 지불 비율 (2021 년 66%로 예상)과 유리한 펀더멘털을 감안할 때 위험한 수준은 아닙니다. COVID-19 관련 약점으로 인해 올해 주당 FFO가 1.17 달러로 예상이 됩니다. 사무실은 지난 1 년 동안 실제로 인기 있는 투자 대상은 아니 었습니다. 투자자들이 사무실 공간에 대한 수요가 감소할 것이라고 우려하기 때문입니다.
일부 회사는 회사 업무를 일주일 중 며칠 동안이라도 집에서 쉽게 수행할 수 있다는 사실을 알게 되었습니다. 이 부분이 큰 문제가 되지 않을 것이라는 부분의 이유는 일부 오래된 사무실 공간은 수요가 적고 오래된 사무실을 개조하는 대신 건물주가 건물의 용도 변경을 고려할 수 있기 때문입니다.
Dream Office REIT (드림오피스) 평균 임대 기간 및 공실률
또한 드림 오피스 평균 사무실 임대 기간은 5년이 넘고 있는 수치를 보여 주고 있습니다.
또한 일부 작업은 재택근무 중에 수행할 수 있지만 더 많은 사회적 통제 환경인 사무실 환경에서 더 잘 일 하기 때문에 사무실 공간에 대한 수요는 줄어들 수 있지만 저가형 부동산이나 오래된 공간이 가장 큰 타격을 입을 것입니다. 또한 드림 오피스 REIT는 임대 수입의 장점으로는 약 20 %가 정부 기관에 임대된 자산에서 나오는 이점이 있습니다. 위 이미지 사진에서 볼 수 있듯이 임대 수익의 약 19.1 %가 온타리오 및 연방 정부에서 발생합니다.
드림오피스 공실률 연도별 자료인데요 2020년도는 모두 사업체가 힘들어했던 것처럼 공실률이 올라간 것이 사실이지만 회복 중에 있으므로 큰 걱정은 없어 보입니다.
임대 수익의 구성비를 나타 내는 표입니다. 일반적은 사무실 임대 34% 이상 점유를 하고 있고, 금융보험 관련 25%, 정부기관의 임대 수익이 21%를 점유하고 있습니다.
또한 정부가 사용하는 오피스 공간이나 산업 관련 부분이 많은 것 등이 안정적인 투자 수익 관점에서는 유리한 부분을 점유하고 있는 리츠 이기도 합니다.
마무리
이상으로 드림오피스 Reit에 대해서 정리를 해 봤는데요 월 배당주식으로 배당률 및 주식 현황 사업운영 현황 도움이 되셨기를 바랍니다. 높은 배당 수익률로 인한 월별 배당금 지급은 투자자 관점에서는 큰 메리트입니다. 향후 전망이 기대되는 기업 중의 하나로 평가되는 종목이라 투자 고려 시 참고하 식 바랍니다.